美国房价继续飙升 投资者正在通过QDII“炒房”酝酿“泡沫”?知情人这么说

2022-01-03 14:46 投资理财

国内投资者也可以通过QDII去美国“投机”赚取大量利润。

据外媒报道,2021年全球房价涨幅达到了2008年金融危机前的最高水平,美国的涨幅也相当可观。数据显示,10月美国20个城市房价同比上涨18.4%。彭博认为,受新冠肺炎疫情和Omicron突变的影响,全球房价的上涨趋势将持续到2022年。

受益于美国房价创新高,相关板块的QDII净值也走出了稳健增长的曲线。据统计,2021年投资于美国公寓、产业、写字楼等资产的6只主题基金平均涨幅达到28%,不仅超过了大量投资a股的基金产品,而且在QDII中排名靠前。此外,美国即将迎来数万亿美元的基础设施投资法案,业内人士预计,这将对行业和数据中心等REITs产生更直接的推动作用。不仅如此,基建法案的落地还将对美国经济增长产生拉动作用,从而支撑包括写字楼、零售、酒店在内的REITs的需求和发展。

2008年的金融危机已经不远了。当前上涨的市场是否存在泡沫?业内认为,美国居民购买房产更符合居民收入增长。房价虽然处于历史高位,但主要反映居民实际需求,泡沫成分较小。未来美联储高概率加息会影响几何?该人士表示,“总的来说,除非美国利率水平调整过快,否则美国利率水平的变化对美国房地产价格没有明显影响。”

美国房地产QDII取得显著成效

目前,QDII基金的投资标的主要包括股票基金、债券基金和另类投资基金。其中,另类投资QDII基金的投资标的主要包括能源(石油、天然气)、大宗商品(农产品)、黄金、Reits等。年内,随着美国经济数据强劲复苏,资金涌入房地产行业。

根据标准普尔;上周二发布的CoreLogic Case-Shiller房价指数(Case)。席勒指数)显示,10月份,美国20个城市房价同比上涨18.4%;美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据也显示,截至去年11月,今年美国二手房销售价格中位数上涨了14.5%,达到35.39万美元,价格涨幅创下了2000年NAR开始公布数据以来的新高。

单户住房的数据同样强劲。独栋住宅销售价格中位数今年上涨15.6%至36.26万美元,价格涨幅创历史新高,年销量达到575万套的历史高位。最近美国房地产的热潮主要是美国南部带动的,那里二手房和独栋房子的价格上涨了18%以上,而东北和西部的价格上涨相对缓慢。下图为Case,反映了过去20年美国20个主要城市的房价。席勒房价指数:

房价的上涨带动了相关股票等资产的复苏,国内投资者也可以通过QDII渠道享受美国经济乃至房地产的复苏。

数据显示,市场上投资美国房地产市场的“高仓位”QDII有6家,分别是嘉实环球地产、诺安环球收益地产、广发美邦地产人民币等。虽然几只基金规模相对“小”,投资主题也不是热点,但年内平均涨幅达到了28%,不仅超越了大量投资a股的基金产品,还位居QDII前列。以诺安环球收益地产为例,该基金主要投资于发达市场上市的REITs,其中美国市场权重最大,接近60%,包括房地产行业的各个子类别,包括公寓、产业、写字楼、零售、仓储、酒店、医疗c

诺安环球营收基金经理宋庆认为,金融危机后,居民投资房地产变得更加理性,监管机构也加强了对房地产和金融市场的监管。美国居民购买房产更符合居民收入增长。房价虽然处于历史高位,但主要反映居民实际需求,泡沫成分较小。

其实目前市场还是要“看美联储脸色”来判断美国股市、债市、楼市的前景。最近,为了缓解席卷全球的通胀压力,许多央行加大了收紧货币政策的力度,许多央行开始加息。美联储的趋势决定了全球市场的趋势。如果未来出现意外加息,资产价格可能会被重新定义。

“总的来说,除非美国利率水平调整过快,否则美国利率水平的变化对美国房地产价格没有明显影响。”宋庆说。美国房地产价格主要受美国经济增长率、居民收入和信心、人口结构变化等因素影响。

回顾历史数据,如果分两个阶段来看美国利率对房地产行业的影响,第一个阶段是2000年到金融危机前,期间美国利率在1%到6.5%之间波动较大。2001年,美国的利率从6.5%急剧下降到1.75%,2003年下降到1.0%。2001年美国二手房价格涨幅超过10%,2002年和2003年房价涨幅分别为7.2%和8.2%。如果只观察近几年的情况,可能会认为美国的利率水平与房价负相关。然而,2003年至2006年,美国进入加息周期,利率从1.0%升至5.25%。然而,在2004年和2005年,美国房价仍然录得8.9%和10.4%的涨幅。

第二阶段,金融危机后,美国进入低利率时代。利率水平一直维持在0.25%直到2014年,直到2015年才上升到2.5%。同样,美联储的加息预期将在2014年至2015-2018年升温。

入加息周期,美国房地产价格仍录得了近3.5%的平均涨幅。利率上行并未造成美国房价下跌。

  宋青认为,美联储货币政策的调整依据深层原因主要是通过评估通胀水平是否合理稳定,劳动力市场是否充分就业。美联储能顺利进入加息周期,更多是反映经济以及居民的收入均在健康增长状态,这些才是影响美国房地产市场的核心因素。

  “因此,尽管近期美国加息预期在逐渐强化,一方面我们认为美联储仍会以较为温和的节奏推动加息进程,美国利率水平不会出现过于迅猛的调整,另一方面美国经济增长良好,加息对美国房地产市场影响相对有限。”

(文章来源:券商中国)

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