最近没行情?这个板块半个月涨了25%

2022-04-01 14:53 投资理财

  最近半个月,市场反复震荡,之前的热门板块不再热门。

  有一个沉寂很久的板块,默默“火”了。

  截至3月31日,申万房地产一级行业指数近半个月上涨了25.04%(20220316-20220331),领涨31个申万一级行业指数;今年以来上涨7.27%,涨幅仅次于煤炭板块。

申万一级行业指数今日表现

20220331

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数据来源:Wind

  说起这两年最“惨”的行业,房地产首当其冲,被调控压得抬不起头,暴雷的负面新闻不断。

  在股市里,房地产板块也一跌再跌。

  2021年以来截至今年3月15日,申万房地产一级行业指数下跌24.41%,在31个申万一级行业中倒数第六。

  仅半个月时间,房地产板块就让很多人“刮目相看”。

  是因为前期跌得多,所以才反弹吗?

  这期间到底发生了什么?有哪些因素促进房地产板块走强?

  下面就来捋一捋。

  01

  房地产板块“政策底”已现

  2021年10月以来,房企流动性逐渐承压,部分房企特别是一些民营房企开始陷入流动性困境。

  11月初,央行率先发声,随后各部委开始联合表态,“政策底”逐渐显现。

  安信证券认为,今年3月16日金融委会议明确提出“防范化解房地产市场风险”,从“个别房企”到“市场风险”的转变,意味着更加直接有效的治理政策可能已在路上。

  这些政策不仅有利于化解房企流动性风险,还会致力于防范风险向银行、居民和更大范围的房企扩散蔓延,前者利好受困民营房企,后者利好中小央企国企,头部央企国企的投资机会有望持续存在。

近期出台的部分房地产政策

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资料来源:天风证券

  另外,“因城施策式放松”正在进行中。2022年以来,可以划分为三个阶段:

  第一阶段为年初至2月中旬,以公积金、购房补贴和人才政策为主,放松力度比较温和;

  第二阶段为2月17日至2月底,以非限购城市下调首套首付比例、核心城市下调房贷利率和加快房贷放款节奏为主,本阶段的放松可以归属为“商业性调整”而非“政策性突破”;

  第三阶段为3月以来,“郑州19条”首先突破了既定政策,随后青岛、东莞、南宁、哈尔滨、福州等城市的放松都触及了“四限”。

  房地产放松或已从“政策管理”转向“结果导向”。

  近期房地产放松在政策工具上,受限更少,地方政府放松房地产的自主权加大,不违背“三稳”或已成为“因城施策式放松”的主要管理要求。在当前中低能级城市楼市较为低迷的背景下,预计“因城施策式放松”或未结束。

  02

  多地房贷利率下调 进一步宽松

  在“因城施策式放松”政策支持下,近期多地房贷利率下调,信贷进一步宽松。

  2月,广州六大行集体下调房贷利率,首套房、二套房利率分别由此前的5.6%、5.8%下调至5.4%、5.6%

  深圳房贷利率由去年12月的LPR+45BP,下调至LPR+30BP

  2月以来,宁杭苏等城市的首套、二套房利率也有不同幅度下调:

  南京部分银行首套房利率降至5.4%,较2月份下调40bps,达到阶段性低点

  杭州部分银行首套房利率降至5.1%,二套房利率低至5.3%,与2月相比有明显下降

  苏州部分银行首套房利率降至4.6%,与5年期以上LPR持平,为近两年来首套房最低利率

  哈尔滨取消限售、多地调整房贷政策

  此外,部分城市还加快了房贷放款进度

  据贝壳研究院数据,重点城市平均放款周期已由去年10月的74天,降至3月份的34天,放款周期持续收缩;重点城市主流房贷利率数据显示,多地房贷利率出现近三年来最大单月降幅。

贝壳103重点城市主流房贷利率(近半年)

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资料来源:贝壳研究院,天风证券研究所

  03

  板块估值处于历史底部区域

  房地产板块整体估值仍低。

  根据Wind一致预期,按最新收盘日计,板块2022年动态PE为5.7倍,比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍动态PE)低7.5%,仍处历史低水平区域。

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资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理

  政策的边际宽松,再加上较低的估值,此前大幅下跌的地产板块的反弹顺理成章。

  但地产板块值得长期投资吗?

  在融通行业景气基金经理邹曦看来,房地产市场有望摆脱过往历史阶段“一放就热,一管就冷”的状况,进入长期平稳运行的状态。

(文章来源:融通基金)

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